Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) – seit 01.01.2026 Begrenzung vertraglicher Wertsicherungen

Noch vor dem Jahreswechsel hat der Gesetzgeber Vermieter:innen von Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes eine große Herausforderung „geschenkt“.

Am 11.12.2025 hat der Nationalrat das schon länger in den Medien kolportierte 5. MILG (Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz) beschlossen, welches mit 01.01.2026 in Kraft getreten ist (BGBl. I Nr. 114/2025).

Wenige Paragraphen haben große Auswirkungen auf Vermieter:innen, die auf Grund einer vertraglich wirksam vereinbarten Wertsicherungsklausel ab 2026 die Mieten valorisieren wollen. Denn § 1 des neu eingeführten Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG) sieht nunmehr eine doppelte Begrenzung der Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen durch ein gesetzlich definiertes „Berechnungsmodell“ vor.

Das MieWeG führt durch eine (i) zeitliche Verschiebung der Valorisierung auf den nächsten 01. April und eine (ii) betragliche Begrenzung die doppelte Begrenzung der Valorisierung von Mieten ein.

Die Beschränkung gilt nicht nur für Mietverträge, welche ab 01.01.2026 neu abgeschlossen werden, sondern auch für bestehende Alt-Mietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, sohin für Richtwert- und Kategoriemietzinse, angemessene Mietzinse und erstmals auch für freie Mietzinse (gem. § 1 Abs 4 MRG iVm § 16 MRG).

Bei den freien Mietzinsen gilt gemäß § 1 Abs 2 Z 1 MieWeG ab 01.04.2026 eine Anhebungsgrenze von maximal 3 Prozent und wenn die durchschnittliche jährliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (oder des an seine Stelle tretenden Index) 3 Prozent übersteigt, ist der 3 Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Bei den übrigen Mietzinsen im Vollanwendungsbereich (auf die die Mietzinsbeschränkungsvorschriften des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommen) gilt gemäß § 1 Abs 3 MieWeG ab 01.04.2026 eine zusätzliche Anhebungsgrenze von 1 %, ab 01.04.2027 von 2 % und ab 01.04.2028 – gleichlautend wie bei freien Mietzinsen – von 3 % plus der Hälfte der darüber hinausgehenden Vorjahresinflation.
  

Berechnung / Berechnungsmodelle:

Vermieter:innen müssen zwei „autonome“ Berechnungsmodelle parallel anstrengen, nämlich eines auf Basis der vertraglich vereinbarten Indexierung und ein zweites nach dem MieWeG und dabei sind noch Aliquotierungsregelungen mitzuberücksichtigen.

Wertsicherungsklausel:

Für Neu-Mietverträge, die seit dem 01.01.2026 über Raummieten abgeschlossen werden, soll die Wertsicherung auch durch bloße Bezugnahme auf § 1 Abs 2 MieWeG – gegebenenfalls auf § 1 Abs 3 MieWeG – wirksam vereinbart werden können und kann hierfür bspw. folgende Formulierung verwendet werden:

 „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 Mieten-Wertsicherungsgesetz“

Der explizite Hinweis auf „Raummieten“ ist gesetzlich vorgesehen, da gemäß § 1100 ABGB die Möglichkeit der Wertsicherungsvereinbarung nach MieWeG ebenfalls für Mietverträge besteht, die dem Mietrechtsgesetz nicht unterliegen (bspw. bei der Vermietung eines Einfamilienhauses).

5. MILG – Mindestbefristung 5 Jahre

In Art. 2 des 5. MILG hat der Gesetzgeber weiters die Änderung der Mindestbefristung von Wohnungen in § 29 MRG auf mindestens 5 Jahre für gewerbliche Vermieter:innen erhöht. Die Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren gilt lediglich für Vermieter:innen, welche keine Unternehmer:innen im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes sind.

Auch wenn die Rechtsprechung die sogenannte „Fünf-Mietobjekte-Regel“ als annähernde Richtzahl dafür entwickelt hat, bis wann eine private Vermieter:in als Verbraucher:in gilt, handelt es sich dabei lediglich um einen ungefähren Richtwert, sodass im Rahmen einer Gesamtbetrachtung die Verbraucher:inneneigenschaft auch bereits früher verneint werden kann. Tipp: Im Zweifel auch bei kleinen Vermietungen die Mindestbefristung von 5 Jahren berücksichtigen!

Welche Schwierigkeiten die Berechnung der zweifachen Valorisierungsbeschränkung mit sich bringt, wird die Praxis zeigen.

Gerne unterstützen wir Sie bei geplanten Valorisierungen Ihrer Mietverträge.